La potenzialità edificatoria di una area, ai fini dell'assoggettamento ad Imu, non può essere esclusa in via generale dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionano in concreto l'edificabilità del suolo. Ma, se è pur vero che a seguito della entrata in vigore dell'art. 36 comma 2 del d.l. n. 223/2006 è da considerarsi area fabbricabile quella formalmente utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dalla approvazione della Regione e dalla adozione di strumenti attuativi del medesimo, occorre tener presente che l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta, ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità. Nella fattispecie in esame i Giudici hanno rilevato che i terreni in questione erano destinati sostanzialmente a zona verde e sussistevano numerosi vincoli per cui non risultava accertata in concreto la loro edificabilità. (G.T.).

Riferimenti normativi: art. 36 co. 2, d.l.n. 223/2006.

Riferimenti giurisprudenziali. Cass. 25506/2006.

L'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse. Laddove il piano regolatore generale del Comune abbia destinato una determinata area a verde pubblico attrezzato, tale prescrizione urbanistica sottrae al privato la facoltà di trasformazione edificatoria del bene in quanto rivolto a fruizione pubblica dello spazio con conseguente esclusione della natura edificabile dell'area medesima (V.C.).

Riferimenti normativi: d.lgs. 504/92 art.5, d.l. 223/06 art. 36 comma 2.

Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 25672/2008, 25506/2006.

In ambito ICI, l'esistenza di un vincolo idrogeologico che condizioni di fatto l'edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dall'area, e conseguentemente l'imponibilità come tale, incidendo però sulla stima del relativo valore venale e quindi operando come fattore di riduzione della base imponibile. Nel caso di specie, la presenza di vincoli di inedificabilità non impediva di considerare la vocazione edificatoria di aree come quella in oggetto, incidendo i detti vincoli solo sul valore venale degli immobili, atteso che, anche i vincoli idrogeologici non sottraggono le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, assumendo invece rilevanza soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile.

Massima redatta a cura del Ce.R.D.E.F.

In tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificablità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione (nella specie, per la realizzazione della linea ferroviaria), che non fanno venir meno l'originaria natura edificabile.

(Massima tratta dal CED della Cassazione)

In tema di ICI, la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 non è esclusa dalla presenza di vincoli o di destinazioni urbanistiche che condizionano, in concreto, l'edificabilità. Tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la loro presenza non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili ma incide soltanto sulla valutazione concreta del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile. Per cui l'inserimento di un terreno tra le aree fabbricabili, anche in presenza di un vincolo incidente sull'edificabilità, fa sì che quel terreno stesso non sia sottoposto alla tassazione meramente catastale (propria dei terreni agricoli) ma a quella corrispondente al suo valore venale (proprio delle aree fabbricabili). In altri termini, la mancata possibilità di utilizzare il volume edificatorio non fa cioè (ri)diventare il terreno agricolo, ma incide solamente sulla determinazione della base imponibile.