SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.D. B. B. impugnava presso la Commissione tributaria provinciale di Roma l'avviso di accertamento concernente la rideterminazione dell'Irpef e delle relative addizionali (regionale e comunale) per omessa dichiarazione del reddito derivante dalla locazione di un appartamento ubicato in Roma.

Evidenziava la ricorrente che l'Agenzia delle Entrate non aveva tenuto conto della scrittura privata modificativa del contratto di locazione nella quale le parti avevano stabilito l'esonero dal versamento dei ratei di canone relativi ai mesi di luglio-novembre 2014 a fronte dell'accollo da parte della conduttrice, della spesa di adeguamento a norma dell'impianto elettrico

2. La CTP di Roma, con sentenza n. 5513, depositata il 16 luglio 2020, respingeva il ricorso.

Riteneva la Commissione che l'accordo intervenuto fra le parti aveva ad oggetto una "operazione di natura permutativa" cioè una modalità alternativa di pagamento del canone da parte della conduttrice, con la conseguenza che ai sensi dell'art. 6, comma 2, del TUIR, il beneficio conseguito dalla proprietaria pari alla spesa sostenuta per i lavori, costituiva reddito della medesima tipologia di quello sostituito.

3. Avverso la predetta sentenza ha presentato appello la contribuente, ritenendo che, nel caso di specie, non si trattava di proventi sostitutivi, in quanto l'adeguamento a norma dell'impianto elettrico derivava dalla necessità di rendere l'appartamento idoneo all'uso pattuito.

I lavori effettuati non possono costituire reddito fondiario in quanto non avevano determinato alcuna miglioria dell'immobile.

A fronte della parziale rinuncia al canone la ditta conduttrice rinunciava a sua volta a risarcimento del danno derivante dalla locazione di un bene non in regola con l'impianto elettrico.

Ricorda l'appellante infine che, secondo la Corte di Cassazione "le somme spese dal conduttore per incrementi qualitativi o quantitativi dell'immobile disciplinati dagli artt. 1592 e 1593 del codice civile non costituiscono reddito fondiario del locatore, il quale potrà se mai considerarsi fruitore di un siffatto reddito allorquando, alla fine della locazione, si giovi di una ritenzione delle migliorie che si riveli vantaggiosa, in quanto l'importo della spesa sopportata dal conduttore sia inferiore al valore delle stesse migliorie al tempo della riconsegna" (Cass., 5 luglio 1991, n. 7188).

4. Con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate osserva che la ditta conduttrice ha provveduto all'effettuazione di interventi di manutenzione sull'immobile, che per la loro natura possono senz'altro essere considerati lavori di ristrutturazione e che costituiscono un beneficio immediato della proprietaria, incrementando il valore dell'immobile.

La rinuncia da parte dell'appellante al pagamento di alcune mensilità del canone a fronte dei lavori effettuati è stata pertanto correttamente qualificata dalla CTP nell'ambito delle operazioni di natura permutativa, con conseguente applicabilità del disposto dell'art. 6, comma 2, del TUIR.

5. Con successive memorie la contribuente sintetizza e ribadisce le eccezioni formulate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello della contribuente è infondato e va respinto.

Non vi è, in atti, alcuna prova che, nel caso di specie, l'operazione contestata dall'Ufficio rappresenterebbe una transazione con reciproche concessioni fra le parti, derivante da un comportamento illecito della proprietaria.

È comunque irrilevante appare la distinzione fra i lavori di ristrutturazione e quelli necessari all'adeguamento dell'impianto elettrico, che, come osservato dall'Ufficio, sembrano rientrare nella predetta più ampia categoria.

A differenza di quanto affermato dalla signora D. B., il vantaggio derivante alla proprietaria per l'effettuazione dei predetti lavori di miglioria è da considerare immediato, in quanto l'immobile, anche in pendenza di locazione, poteva comunque formare oggetto di compravendita per un prezzo ovviamente superiore rispetto a quello ottenibile con un impianto elettrico non a norma.

Va quindi confermata la sentenza di primo grado, che giustamente ha evidenziato la natura permutativa dell'operazione in questione e correttamente ha considerato come reddito del tutto assimilabile ai canoni di locazione non pagati, la spesa sostenuta dalla ditta conduttrice dell'appartamento per l'adeguamento dell'impianto elettrico, che altrimenti sarebbe stata a carico della proprietaria.

P.Q.M.

Respinge l'appello. Condanna la contribuente al pagamento delle spese che liquida in euro 3.000,00.