E' legittima, alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, canoni c. d. "a scaletta", nell'arco del rapporto e deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale, salvo che la clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Ciò che cambia, con il canone "a scaletta", è la tempistica del pagamento che, anziché avvenire in misura fissa, è "spalmata", nell'arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente. Nel caso di specie i Giudici hanno accertato che l'accordo contenente la clausola a scaletta era stato inserito fin dall'origine nel contratto di locazione e che le spese di adeguamento sull'immobile erano finalizzate all'esercizio della specifica attività svolta dal conduttore non emergendo dal testo contrattuale che i lavori costituissero una prestazione in luogo di corrispettivo quale parte del canone di locazione. (G.T.).

Riferimenti normativi: art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Riferimenti giurisprudenziali: Cass. n. 23986/2019; n. 4445/2023).

In tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo - per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'art. 8 della l. n. 431 del 1998 - è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione.

In tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917 del 1986, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo \- per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'art. 8 della l. n. 431 del 1988 \- è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha ascritto alla formazione del reddito anche i canoni non riscossi dal comproprietario dell'immobile in quanto usurpati dall'altro comproprietario).

Massima tratta dal CED della Cassazione

Qualora le parti di un contratto di locazione, in deroga all'art. 1621 c.c., si accordino per porre gli oneri di manutenzione straordinaria di un immobile a carico del locatario a fronte di una riduzione iniziale del canone, laddove le opere realizzate siano strettamente funzionali all'esercizio dell'attività dell'impresa locataria i relativi costi non possono essere considerati a fini fiscali come forma di pagamento "in natura" del canone, con conseguente illegittimità dell'avviso di accertamento con il quale l'Ufficio recuperi a tassazione la riduzione del canone accordata al conduttore. Tali costi possono invece ritenersi deducibili dal reddito dell'impresa locataria in quanto inerenti alla relativa attività (Conf. Cass. 13327/2011; Contra Cass. 6936/2011, 13494/2015). (V.D.M.).

Riferimenti normativi: art. 1621 c.c. Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 13327/2011; Cass. 6936/2011, 13494/2015.

Non può essere assoggettato a tassazione in capo al locatore quale reddito di fabbricati l'importo non percepito a seguito di concessione a favore del locatario della riduzione dell'importo originariamente pattuito in base al contratto di locazione registrato. Questo in quanto la prova dell'effettiva riduzione del canone di locazione, ancorchè il locatario abbia predisposto un bonifico cumulativo, è costituita dalla parte imputata dal locatore per tabulas a titolo di canone di locazione percepito. (L.B.).

Riferimenti normativi: c.c. art. 2697; d.P.R. 917/1986, art. 36.