Nella perequazione l'indice di edificabilità viene attribuito al fondo divenendo una qualità intrinseca di questo e la fattispecie di edificabilità può dirsi perfetta fin dall'origine, non necessitando di successiva individuazione ed effettiva assegnazione di aree surrogatorie di atterraggio. Ciò trova contrappunto nella tassabilità ai fini ICI/IMU, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della mera potenzialità edificatoria, ravvisabile nell'attribuzione di un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque nell'area interessata dal piano di intervento. Diversamente, per la compensazione urbanistica, si esclude l'imponibilità ICI/IMU del terreno come area edificabile.

Pres. Mauro De Luca; Est. Cuoco Michele

L'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse. Laddove il piano regolatore generale del Comune abbia destinato una determinata area a verde pubblico attrezzato, tale prescrizione urbanistica sottrae al privato la facoltà di trasformazione edificatoria del bene in quanto rivolto a fruizione pubblica dello spazio con conseguente esclusione della natura edificabile dell'area medesima (V.C.).

Riferimenti normativi: d.lgs. 504/92 art.5, d.l. 223/06 art. 36 comma 2.

Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 25672/2008, 25506/2006.

In tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificablità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione (nella specie, per la realizzazione della linea ferroviaria), che non fanno venir meno l'originaria natura edificabile.

(Massima tratta dal CED della Cassazione)

In tema di ICI, la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 non è esclusa dalla presenza di vincoli o di destinazioni urbanistiche che condizionano, in concreto, l'edificabilità. Tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la loro presenza non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili ma incide soltanto sulla valutazione concreta del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile. Per cui l'inserimento di un terreno tra le aree fabbricabili, anche in presenza di un vincolo incidente sull'edificabilità, fa sì che quel terreno stesso non sia sottoposto alla tassazione meramente catastale (propria dei terreni agricoli) ma a quella corrispondente al suo valore venale (proprio delle aree fabbricabili). In altri termini, la mancata possibilità di utilizzare il volume edificatorio non fa cioè (ri)diventare il terreno agricolo, ma incide solamente sulla determinazione della base imponibile.

La presenza di vincoli, pur non potendo sottrarre le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei terreni edificabili secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992, incide sulla concreta determinazione del relativo valore venale e, di conseguenza, sulla base imponibile. Ciò implica che l'Ufficio deve tenere conto ai fini della stima del relativo valore di vincoli incidenti anche solo su alcune porzioni delle aree oggetto di accertamento, non essendo sufficiente il mero richiamo al valore di mercato di terreni non gravati da vincoli della medesima natura (nel caso in esame, il contribuente aveva contestato l'incongruenza della stima effettuata dall'Ufficio, basata esclusivamente sul valore di mercato di aree non gravate da alcun vincolo, provando documentalmente che alcune parti dei terreni oggetto di accertamento erano incise da vincoli di varia natura che ne minavano le potenzialità edificatorie e, conseguentemente, ne diminuivano il valore economico). (L.S.).

Riferimenti normativi: d.lgs. n. 504/1992, art. 2, co. 1, lett. b).

Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 26169/19.