In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16, del D.L. n. 203 del 2005, e dell'art. 36, comma 2, del D.L. n. 223 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del Decreto Legislativo n. 504 del 1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi, ma tuttavia occorre tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore in comune commercio. Infatti, le delibere con le quali il Comune predetermina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei redditometri o coefficienti di reddito e di ricavi ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, vale a dire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari ISTAT, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti. Pertanto, a fronte di un quadro regolatorio che involge la forza persuasiva dei criteri di accertamento predeterminati dallo stesso ente impositore e la loro specifica incidenza, nella fattispecie esaminata, era necessario accertare gli effettivi termini del procedimento di stima adottato dall'ente, trattandosi di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi a fondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all'utilizzazione del metodo di stima.

Massima redatta a cura del Ce.R.D.E.F.

Ai fini ICI, è invalido, per carenza di motivazione, l'accertamento con cui il Comune abbia rettificato il valore di un'area fabbricabile senza indicare i criteri di tale rideterminazione, avendo riportato solamente il valore dell'imposta dovuta e delle sanzioni, facendo un riferimento generico all'incidenza percentuale dell'area sul valore dell'edificazione, e con riferimento alla sua potenzialità edificatoria tenuto conto di beni similari non più precisamente indicati. La motivazione di tale atto, infatti, avrebbe dovuto essere integrata dai riferimenti che la legge esige per determinare l'imponibile in caso di aree fabbricabili ed aventi riguardo "alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche", con riguardo all'edificabilità effettiva, e non ipotetica.

La motivazione dell'atto impositivo deve indicare i fatti astrattamente giustificativi della pretesa, che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'Ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, essendo affidate al giudizio di impugnazione dell'atto solo le questioni riguardanti l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva. Conseguentemente, è del tutto errato ritenere che nell'atto impositivo possano non esser esplicitati gli elementi di fatto utilizzati per la determinazione del maggior valore (nella specie, di un'area fabbricabile), e neppure che sia sufficiente per l'Ufficio dar poi conto della propria valutazione nel corso del giudizio, non consentendo ciò un corretto esercizio dei diritti di difesa del contribuente.

Riferimenti normativi: Art. 5, d.lgs. n. 504/1992.

L'art.10 R.D. 652/39 stabilisce che la rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936 n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità e la qual cosa vale anche per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarit delle loro caratteristiche. Infatti, in tema di classamento, l'attribuzione di rendita alle unità immobiliari costituite da opifici e più in generale ai fabbricati a destinazione speciale e particolare, deve avvenire, come previsto anche dall'art. 37 del D.P.R. n. 917 del 1986 ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, mediante stima diretta, senza che ciò presupponga, peraltro, l'effettuazione di un previo sopralluogo, che non costituisce nè un diritto del contribuente nè una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, integrando soltanto uno strumento conoscitivo del quale l'Amministrazione finanziaria può, ove necessario, avvalersi, ferma la possibilità di compiere le relative valutazioni in forza delle risultanze documentali a disposizione. Nella fattispecie, l'avviso di accertamento opposto determinava la rendita catastale su stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio e, infatti, la scheda sintetica, dopo aver descritto l'impianto (impianto eolico di MW 3,00 con annessa corte esclusiva), riteneva idonea la proposta categoria D1, effettuando la stima del fabbricato in base al costo di costruzione, con la precisazione che i valori unitari erano stati desunti da valori riferibili a immobili ubicati nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore. Non si trattava quindi dell'applicazione del metodo comparativo, ma della stima diretta di un bene peculiare; si trattava infatti di beni sostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di un mercato di compravendita, sia di un mercato di locazione. Pertanto, qualora l'attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni.

Massima redatta a cura del Ce.R.D.E.F.

Il processo tributario non è annoverabile tra quelli di impugnazione-annullamento bensì tra quelli di impugnazione-merito; sicché, il giudice tributario, nel rideterminare il valore di aree edificabili ai fini ICI, rispetto alla stima fattane negli atti impositivi impugnati, deve procedere ad un proprio giudizio estimatorio, sulla base degli elementi provati e comunque non controversi, indicando, in base ai parametri normativi di riferimento, le effettive potenzialità edificatorie delle aree in oggetto e valutando le incidenze dei vincoli alle stesse afferenti, comportando, altrimenti, la sua decisione, un sostanziale esonero dell'Amministrazione dall'onere probatorio su di essa incombente. Ai fini della determinazione del valore imponibile, il giudice di merito, investito della questione, non può esimersi dal verificare che la misura del valore venale in comune commercio, attribuito ad un'area fabbricabile, sia ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, tenuto conto dell'anno di imposizione.

Massima redatta a cura del Ce.R.D.E.F.

In tema d'imposte sui redditi, non può escludersi l'imponibilità delle plusvalenze da redditi diversi, prevista dall'art. 81 (ora 67), comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917 del 1986, per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all'interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell'area, in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell'area all'edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell'art. 53 della Costituzione. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto vocazione edificatoria, pur limitata, ad un terreno ricadente in zona F, in quanto le norme tecniche di attuazione del piano regolatore consentivano l'affidamento della realizzazione di attrezzature ed impianti d'interesse generale a soggetti terzi, anche privati, mediante la stipula di apposita convenzione).

Massima redatta a cura del CED della Cassazione.